Moderado por Jorge Luis Scampini, docente especializado en propiedad horizontal (PH), administrador de consorcios, contador y licenciado en Administración, el seminario “Consorcios protegidos: análisis de riesgos y coberturas clave” se desplegó en tres etapas, según informaron desde Seguros Digital.

Primero se desarrolló una introducción, con el recorrido legislativo de la PH en la Argentina, incluyendo la reforma del código civil, a cargo de Jorge Resqui Pizarro, referente en derecho de PH formado en la Universidad de Buenos Aires. La segunda etapa, a cargo del productor asesor Juan Martín Luciani Otaño, se detuvo en el análisis de riesgos en consorcios: asesoramiento, coberturas y seguros a tener en cuenta. Luego, en representación de Berkley Argentina Seguros, el gerente de Líneas Financieras, Sebastián Pappalardo, y el gerente de la Unidad de Negocios Property & Marine, Estanislao Mora, presentaron pólizas disponibles para cubrir riesgos de consorcios, además de su experiencia y opinión técnica. La coordinación estuvo a cargo de los líderes de la Comisión de Capacitación de la Asociación Argentina de Productores Asesores de Seguros (AAPAS), Gastón Bramanti y Matías Padin.

Marco legal del régimen de PH

El especialista Resqui Pizarro explicó que la actividad estuvo regulada durante casi siete décadas por la ley 13.512, sancionada en 1948, que sentó las bases para el crecimiento exponencial de la propiedad horizontal, especialmente en centros urbanos y transformó la forma de habitar y administrar los inmuebles. Mucho tiempo después llegaría la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (2015), que incorporó expresamente a la propiedad horizontal como un derecho real.

El especialista también explicó cómo el nuevo Código Civil reorganizó el sistema colocando a la unidad funcional como eje central del régimen, definiendo con mayor precisión la relación entre las partes privadas y las partes comunes del edificio. Destacó que el consorcio pasó a ser reconocido legalmente como una persona jurídica, integrada por el conjunto de propietarios de las unidades funcionales, dotada de órganos propios de administración y gobierno. Además, abordó conceptos clave para la gestión de consorcios, como la clasificación de las cosas comunes y privadas, el rol del reglamento de PH y la incorporación de nuevas realidades edilicias contempladas por la normativa vigente, incluyendo amenities, accesibilidad para personas con discapacidad y conjuntos inmobiliarios.

La exposición brindó así el marco jurídico necesario para comprender los desafíos actuales vinculados al aseguramiento de edificios y consorcios.

Análisis de riesgos en consorcios

Ya desde una perspectiva 100% enfocada en seguros, el abogado y productor Luciani Otaño se enfocó en el rol del productor asesor en la identificación y transferencia de riesgos. Remarcó que uno de los principales desafíos para los productores es detectar situaciones de infraseguro, especialmente en las coberturas de responsabilidad civil e incendio de edificio. De acuerdo con Seguros Digital, destacó la importancia de revisar periódicamente las sumas aseguradas y adecuarlas a las exigencias normativas y a las características particulares de cada consorcio.

Luciani Otaño explicó que, además de las coberturas básicas exigidas por la normativa, existen múltiples riesgos que requieren un análisis específico. Entre ellos mencionó daños por agua, rotura de cristales, robo, sistemas de vigilancia, riesgos derivados de contratistas y proveedores, así como coberturas vinculadas a obras de mantenimiento o refacción dentro de los edificios.

El productor subrayó la necesidad de prestar especial atención a los seguros vinculados al personal de los consorcios. Nuevamente, destacó el valor del asesoramiento profesional del productor para verificar la vigencia de las coberturas obligatorias, revisar contratos de ART y acompañar a los administradores en el cumplimiento de sus responsabilidades como empleadores. Otro de los ejes de la exposición fue la importancia de comprender que cada consorcio presenta una realidad diferente. Factores como la ubicación geográfica, la antigüedad del inmueble, amenities, la presencia de medios mecánicos de elevación o la realización de obras pueden modificar sustancialmente el perfil de riesgo y, por lo tanto, las necesidades de cobertura.

Valor diferencial

El expositor también destacó las oportunidades de asesoramiento que surgen alrededor de la actividad consorcial, incluyendo seguros de responsabilidad civil profesional para administradores, coberturas destinadas a miembros de consejos de propietarios y soluciones específicas para contratistas que desarrollan tareas dentro de los edificios.

A modo de conclusión, Luciani Otaño enfatizó que el valor diferencial del productor no radica únicamente en la contratación de pólizas, sino en su capacidad para identificar riesgos, documentar recomendaciones y acompañar al cliente tanto en la prevención como en la gestión de los siniestros. En un contexto cada vez más complejo desde el punto de vista normativo y operativo, el productor está llamado a desempeñar un rol estratégico como asesor especializado dentro de la administración de consorcios.

Berkley Argentina Seguros

La última etapa de la capacitación, a cargo de Sebastián Pappalardo y Estanislao Mora, se desarrolló a través de una trivia para profundizar en conceptos críticos y técnicos. Se destacó que el seguro de incendio suele liquidarse a prorrata, advirtiendo sobre el peligro del infraseguro en un contexto inflacionario. Por otro lado, la cobertura de cristales opera a primer riesgo absoluto, abarcando vidrios verticales, espejos en ascensores y paneles de balcones, los cuales se consideran parte de la estructura de seguridad y fachada común del edificio.

Los especialistas de Berkley Argentina Seguros definieron a la póliza Responsabilidad Civil Profesional del Administrador como un seguro de “mala praxis” que cubre errores u omisiones que generen un perjuicio económico directo. Esta cobertura funciona bajo la modalidad claims made: tanto el error como el reclamo deben ocurrir durante la vigencia de la póliza para activarse. Un punto clave fue la aclaración sobre las multas: no se cubren las sanciones personales al administrador, pero sí aquellas impuestas al consorcio que sean consecuencia de un error profesional del mandatario.

Finalmente, se recordó que estas pólizas deben incluir por normativa un período extendido de denuncia de tres años sin cargo. Respecto de la responsabilidad civil general, se subrayó que en los consorcios todos los ocupantes (copropietarios, inquilinos y familiares) son considerados terceros entre sí. Por último, se explicó que las coberturas de daño directo (como incendio) siempre tienen prioridad de pago sobre las de responsabilidad civil ya que permiten una indemnización más rápida al no requerir la demostración de culpabilidad.

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