Los bienes inmuebles constituyen un activo que tomó relevancia en el patrimonio de las entidades aseguradoras durante los últimos años. Un hecho particular en cuanto a los inmuebles y su importancia, cualquiera sea el destino que una entidad le otorgue (uso propio, venta o renta), radica en que su valor contable debe, como consecuencia del ajuste por inflación, reexpresarse a moneda homogénea de fecha de cierre por tratarse de una “partida no monetaria”.
Por otra parte, debe actualizarse periódicamente su valuación a través de una tasación del Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN). En la actividad aseguradora existe un criterio de valuación establecido por su normativa específica, que se abordará en el apartado II).
Seguidamente, analizaremos la incidencia que tienen los inmuebles en los patrimonios de las entidades, las normas vigentes para su valuación y el impacto en el cálculo de las relaciones técnicas según el destino que las entidades definan para dichos inmuebles.
I) Incidencia en los patrimonios de las entidades – representatividad según los ramos en los que operan
Se efectuó un análisis sobre las cifras de los estados contables presentados por las aseguradoras al 30 de junio de 2022 a los fines de cuantificar la incidencia de los inmuebles sobre el activo, el total de las inversiones y el patrimonio de las entidades. Asimismo, se cotejaron los inmuebles informados por las aseguradoras en el módulo Inmuebles del sistema SINENSUP (Sistema de Información de Entidades Supervisadas).
Se detalla a continuación la información relevada en cuanto a cantidad de inmuebles e importes activados en los estados contables, desagregada por ramo en el que operan:
Como puede observarse, la mayor incidencia en cantidad de inmuebles e importe contabilizado se presenta en los ramos de patrimoniales y mixtas (83% en cantidad de inmuebles y 79% en cuanto a monto); en el resto de los ramos, la incidencia es mucho menor.
Se expone a continuación la incidencia sobre el total de las inversiones, el total del activo y el patrimonio neto, considerando el ramo en el que operan las entidades:
Es decir, tomando el mercado en su conjunto, el valor contable de los inmuebles representa un 13% del total de las inversiones, un 9% del total del activo y un 30% del patrimonio neto.
Es para destacar la relación de los inmuebles sobre el patrimonio neto en el ramo retiro. Esto se origina en que en dicho ramo, los patrimonios netos son menores con motivo de la representatividad de los pasivos (en general, reservas técnicas a largo plazo).
Paralelamente, se realizó el análisis de la misma información sobre el cierre del ejercicio anterior (30 de junio de 2021), registrándose un total de 2.291 inmuebles. Aquí también patrimoniales y mixtas aglutinó la mayor cantidad de inmuebles e importe contabilizado.
Por otro lado, se efectuó la relación entre el importe activado y el total de las inversiones, el activo y el patrimonio neto al 30 de junio de 2021. Resultó lo siguiente:
Considerando las cifras del mercado en su conjunto, el total de inmuebles representó a dicha fecha un 7% sobre el activo, un 10% sobre el total de las inversiones y un 26% sobre el patrimonio neto.
Comparando las cifras del 30 de junio de 2022 con el cierre del ejercicio anterior, se observan las siguientes variaciones:
• Incremento en la cantidad total de inmuebles: 8 (0,35%).
• Aumento del importe en pesos (inmuebles de uso propio/renta): 113.350.801.505 (63%).
• Incremento de la incidencia de los inmuebles sobre el total de las inversiones (del 10 al 13%), respecto del total del activo (del 7 al 9%) y también en la relación sobre el patrimonio neto (del 26 al 30%).
Se observa un aumento muy poco significativo en la cantidad de inmuebles incorporados por todas las entidades del mercado y un incremento del 63% en el valor contable, impulsado principalmente por el ajuste por inflación contable y las retasaciones; también un aumento del total contabilizado por los inmuebles (uso propio más renta/venta), que llegó al 30% sobre el total del patrimonio neto.
Para concluir el análisis de la incidencia de los inmuebles, se incorporaron cifras de los estados contables anuales cerrados al 30 de junio de 2020 (primer balance ajustado por inflación de los últimos tres años) y su evolución al 30 de junio de 2022. Surgió lo siguiente:
En resumen, se observa un incremento, al momento poco relevante, de la incidencia de los inmuebles (uso propio/renta/venta) respecto del total de las inversiones y del activo. La importancia es mayor sobre el total del patrimonio neto.
El impacto resulta mayor sobre el último cierre (30 de junio de 2022) por tratarse del ejercicio de mayor inflación acumulada con el consecuente impacto en el IPC, índice por el cual los inmuebles se ajustan por inflación.
II) Contabilización de los inmuebles en los patrimonios de las entidades
Mediante la resolución RESOL-2021-545-APN-SSN#MEC del 6 de julio de 2021, la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) dispuso, entre otros aspectos, modificaciones respecto de los siguientes puntos del Reglamento General de la Actividad Aseguradora (RGAA):
• Punto 30.2.1. incisos f) y n): no se admite la incorporación de inmuebles rurales o ubicados en zonas no urbanizadas o dominios imperfectos (vg.: campos, yacimientos, canteras, minas, loteos, cementerios privados, tiempos compartidos, barrios privados, etc.) a los fines de la determinación del capital computable.
• Punto 39.1.2.3.1.: la modificación de este punto estableció requisitos de valuación y cómputo al momento de la incorporación al patrimonio, modelo de revaluación e información a presentar por parte de las entidades. También estableció como único tasador al TTN al perseguir como objetivo la uniformidad en los criterios de tasación. El mencionado punto del RGAA define el criterio de “Valuación y Exposición de Inmuebles”.
Se establecen como aspectos más significativos los siguientes:
• Que todos los inmuebles deben contar con la tasación y la estimación de la expectativa de vida realizada por el TTN. El trámite de tasación debe ser gestionado directamente por las entidades.
• Al momento de su incorporación al patrimonio, los inmuebles deberán estar escriturados e inscriptos a nombre de la entidad, debiendo contar con informe de dominio. El valor de incorporación al patrimonio será el consignado en la respectiva escritura traslativa de dominio más los gastos incurridos para la inscripción del bien a nombre de la sociedad. Las entidades podrán considerar computable para el cálculo de las relaciones técnicas los inmuebles adquiridos a su valor de incorporación al patrimonio hasta en un plazo máximo de seis meses desde la fecha de su ingreso en caso de no poseer tasación del TTN transcurrido dicho plazo.
• A los fines de la exposición contable, las entidades deben clasificar sus inmuebles como destinados a uso, renta o venta.
• Las entidades deben incorporar al módulo de inmuebles del SINENSUP la escritura, el certificado de dominio, la tasación del TTN o el inicio del trámite y el contrato de locación en caso de corresponder; caso contrario, no se podrán considerar computables a los fines del cálculo de las relaciones técnicas. Todas las operaciones de alta, baja, modificación de datos, retasación, alquiler, mejoras y demás documentación referida a los inmuebles deberán gestionarse a través del citado módulo, el cual reviste carácter de declaración jurada. Para el caso de inmuebles destinados a renta, las entidades deberán ingresar al módulo de inmuebles la copia del contrato de alquiler debidamente legalizado ante escribano o martillero/corredor público o acreditar que fue registrado ante la AFIP, de acuerdo con lo establecido por el régimen de registración de contratos de locación de inmuebles previsto en la ley 27.551.
• Conforme establece el punto 5.11.1.1.2 de la resolución técnica 17 de la Federación Argentina de los Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) y sus modificatorias, las entidades deberán valuar sus inmuebles a un “valor razonable”, es decir, el valor razonable que surja de la tasación del TTN considerando la vida útil determinada por este, neto de las amortizaciones correspondientes y reexpresado conforme la norma general de ajuste. Este será el valor límite al valor de esos activos.
• Desde el 1º de julio de 2022, dicho valor es reexpresado por un plazo máximo de tres años, trascurrido el cual se deberá solicitar una nueva tasación ante el TTN.
• En cuanto a la contabilización de las revaluaciones, deberán seguirse los criterios establecidos en el punto 5.11.1.1.2.6 de la resolución técnica 17 de la FACPCE y sus modificatorias. Hay que resaltar que el saldo por revaluación no podrá ser distribuido, capitalizado ni destinado a absorber pérdidas, por lo que no tendrá incidencia en el estado de resultados de la entidad.
• En notas a los estados contables, las entidades deben informar los criterios utilizados a los efectos del cálculo del valor razonable realizado y, adicionalmente, indicar para cada inmueble el valor de origen, importe y porcentaje de amortizaciones transcurridas, valor razonable, valor de tasación, fecha de tasación, expectativa de vida, coeficiente de ajuste utilizado, valor contable resultante y las diferencias inmueble por inmueble entre los valores razonables determinados por la propia metodología de la entidad y los valores que surgieron por las tasaciones realizadas por el TTN. Además, se deberá informar para cada inmueble si se encuentra libre de embargo o gravamen que afecte su disponibilidad.
El 21 de diciembre del año pasado, la SSN emitió la circular IF-2022-137102289-APN-GE#SSN, por medio de la cual efectuó aclaraciones sobre el punto 39.1.2.3.1. del RGAA respecto de la valuación de inmuebles. Se destacan a continuación las más relevantes:
• El 1º de julio de 2022 comenzó a regir el plazo de tres años por el cual la tasación de un inmueble puede ser reexpresada. Se estableció que se tomará hasta el 30 de junio de 2025 como fecha límite para que el valor de los inmuebles puede ser reexpresado.
• Las entidades que al 1º de julio pasado posean tasaciones practicadas sobre sus inmuebles, a efectos de su reexpresión, podrán utilizarlas por el plazo de tres años contados desde dicha fecha.
• Las entidades deberán arbitrar los medios necesarios para iniciar los trámites de tasación de tales inmuebles y deberán presentar en el módulo de inmuebles del sistema SINENSUP la solicitud efectuada al TTN con un año de anterioridad al vencimiento del plazo, es decir, al 30 de junio de 2024.
• Todo inicio de trámite de tasación ante el TTN, ya sea por trámite presentado que se encuentre pendiente de dictamen o nueva solicitud, deberá ser informado en nota integrante a los estados contables con indicación del número de expediente TTN, fecha e identificación del inmueble objeto de tasación.
III) Inmuebles – cómputo para el cálculo de las relaciones técnicas
El RGAA establece los límites para el cómputo de los inmuebles. Dichos límites varían según sean destinados a uso propio o a renta/venta.
El punto 30.2. del RGAA fija cuáles son los activos computables y los límites de cómputo a los fines de la determinación del capital computable a efectos de acreditar el capital mínimo exigido en los puntos 30.1.1. al 30.1.5.
El punto 35.8.1. establece las inversiones computables para el estado de cobertura y el límite de cómputo por cada tipo de inversión. Por otra parte, la SSN, mediante la resolución RESOL-2017-41057-APN-SSN#MF del 16 de noviembre de 2017 efectuó modificaciones reglamentarias que impactaron sobre los límites de cómputo de los inmuebles para capitales mínimos y cobertura.
En resumen, considerando lo establecido por los puntos 30.2. y 35.8.1. del RGAA, y lo estipulado por la resolución 41.057/17, los límites de cómputo resultan ser los siguientes:
a) Estado de capitales mínimos:
1) Inmuebles de renta: 100% computables (art. 9 de la resolución 41.057/17).
2) Inmuebles de uso propio anteriores al 17 de noviembre de 2017: límite del 60% del capital a acreditar o compromisos netos, el mayor (art. 8 de la resolución 41.057/17).
3) Inmuebles de uso posteriores al 17 de noviemvre de 2017: límite del 30% del capital a acreditar o compromisos netos, el mayor (punto 30.2.1. inc. g) del RGAA).
b) Cobertura art. 35:
1) Inmuebles de renta: en conjunto con las inversiones del inc. m) del punto 35.8.1. tienen un límite del 40% del total de las inversiones + inmuebles de renta. Transitoriamente, hasta el 30 de junio de 2023 se modificó el límite al 60% (punto 35.8.1. inc. m) del RGAA).
2) Inmuebles de uso propio anteriores al 17 de noviembre de 2017: límite del 30% de los compromisos netos (art. 2 de la resolución 41.057/17).
3) Inmuebles de uso propio posteriores al 17 de noviembre de 2017: límite del 5% de los compromisos netos (punto 35.8.1. inc. j) del RGAA).
Columna escrita por Alejandro Accossato, gerente de Evaluación de la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN).
Seguinos en las redes:
LinkedIn: https://bit.ly/TodoRiesgoLinkedIn
Twitter: https://bit.ly/TodoRiesgoTwitter
Facebook: https://bit.ly/TodoRiesgoFacebook
YouTube: https://bit.ly/TodoRiesgoYouTube
